Assemblée générale de copropriété : convocation, votes et procès-verbal

Quand l’assemblée générale de copropriété a-t-elle lieu ?

L’assemblée se réunit au moins une fois par an, sur convocation du syndic (article 7 du décret du 17 mars 1967). Celle qui vote le budget prévisionnel se tient dans les six mois qui suivent la fin de l’exercice comptable (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sauf clause contraire du règlement, elle se réunit dans la commune de l’immeuble (article 9 du décret).

On parle d’assemblée « ordinaire » pour la réunion annuelle et d’« extraordinaire » pour une réunion en cours d’année. Les textes ne font pas cette distinction : les mêmes règles s’appliquent.

Quel est le délai de convocation d’une assemblée générale ?

Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, ou plus si le règlement de copropriété le prévoit (article 9 du décret). Elle indique le lieu, la date, l’heure, l’ordre du jour avec chaque question soumise au vote, et où consulter les pièces justificatives des charges ; le formulaire de vote par correspondance y est joint.

Par quelle voie. Depuis la loi du 9 avril 2024, les notifications se font en principe par voie électronique (article 42-1 de la loi), par lettre recommandée électronique ou procédé électronique d’un prestataire de services de confiance qualifié. Le délai court alors du lendemain de la transmission, par ce prestataire, de l’avis électronique qui prévient le destinataire (article 64 du décret, réécrit par le décret du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025). Si vous avez demandé à recevoir les notifications par voie postale, la convocation arrive par lettre recommandée, et le délai court du lendemain de sa première présentation à votre domicile (article 64-1). Elle peut aussi vous être remise contre récépissé ou émargement, c’est-à-dire contre signature (article 64-3). Un simple courriel ou un message WhatsApp ne remplace pas ces formalités : voir notre guide Groupe WhatsApp de copropriété.

Pour recevoir le papier, la demande se fait à tout moment, par un moyen qui prouve sa date de réception. Elle prend effet le lendemain du huitième jour après sa réception par le syndic, ou le jour même si vous la faites en assemblée (article 64-4).

Une convocation envoyée trop tard, même d’un jour, rend l’assemblée annulable. La nullité n’est pas automatique : un copropriétaire doit la demander au tribunal judiciaire, avec un avocat.

Qui peut convoquer l’assemblée générale ?

Le syndic, en principe. Mais :

• le syndic est tenu de convoquer l’assemblée si le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix (moins si le règlement le prévoit), le lui demandent en précisant les questions (article 8 du décret) ;
• si le syndic ne donne pas suite, le président du conseil syndical convoque lui-même après une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours (article 8) ;
• sans conseil syndical, ou si son président ne convoque pas, tout copropriétaire peut saisir en référé le président du tribunal judiciaire pour qu’il autorise un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer. Il faut d’abord avoir mis en demeure le syndic et, s’il existe, le président du conseil, sans effet pendant plus de huit jours (articles 8 et 50) ;
• si la copropriété n’a plus de syndic, notamment à l’expiration de son mandat, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour en désigner un. Si l’assemblée convoquée à cette fin n’en nomme aucun, c’est le président du tribunal judiciaire qui le désigne, à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires (article 17 de la loi).

Un copropriétaire peut aussi obtenir une assemblée à ses frais pour des questions qui ne concernent que ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la loi), et seules ces questions y sont inscrites (article 10 du décret). Les recours face à un syndic inerte sont détaillés dans notre guide Le syndic ne répond pas : que faire ?.

Comment ajouter une question à l’ordre du jour de l’AG ?

À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic les questions à inscrire. Arrivée trop tard pour la prochaine assemblée, la question passe à la suivante (article 10 du décret) : écrivez bien avant l’envoi des convocations.

• Joignez un projet de résolution, le texte précis de la décision proposée, sur un seul sujet. Il est obligatoire pour les questions énumérées à l’article 11 du décret (I, 7° et 8°), dont les décisions des articles 25 et 26 de la loi et l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice (article 10 du décret).
• Pour des travaux à vos frais sur les parties communes ou l’aspect extérieur (article 25 b de la loi), ajoutez un document qui précise leur emplacement et leur nature.

Le syndic n’a pas à juger de l’intérêt de la question : il doit l’inscrire. L’assemblée ne décide valablement que sur les questions de l’ordre du jour (article 13 du décret) ; une question imprévue peut être discutée, pas votée. Pour préparer les questions avec le conseil, voir notre guide Rôle du conseil syndical.

Quels documents doivent être joints à la convocation ?

L’article 11 du décret, réécrit par le décret du 22 décembre 2025 (en vigueur depuis le 25 décembre 2025), distingue deux listes, à notifier au plus tard avec l’ordre du jour.

Pour la validité de la décision, notamment : l’état financier et le compte de gestion pour approuver les comptes, le projet de budget prévisionnel, les conditions essentielles des contrats, devis et marchés, les projets de contrat de syndic avec leur fiche d’information, les projets de modification du règlement, et les projets de résolution exigés.

Pour information, notamment : les annexes du budget, l’état des sommes perçues par le syndic, l’avis du conseil syndical quand il est obligatoire et le compte rendu de sa mission.

Un document de la première liste qui manque permet de demander l’annulation de la décision. Avant l’assemblée qui examine les comptes, le syndic tient aussi à disposition les factures, contrats et quantités consommées (article 18-1 de la loi), pendant au moins un jour ouvré (article 9-1 du décret).

Peut-on assister à l’AG de copropriété en visioconférence ?

Oui, si l’assemblée l’a organisé. La loi permet de participer par visioconférence ou par tout autre moyen électronique qui vous identifie (article 17-1 A de la loi), mais l’assemblée doit d’abord choisir, sur devis, les moyens techniques, à la majorité de l’article 24 faute de règle particulière ; le syndicat paie. Ils doivent au moins transmettre la voix et retransmettre les débats en continu (article 13-1 du décret).

Prévenez ensuite le syndic, par tout moyen, au plus tard trois jours francs avant la réunion (article 13-2). Un incident technique qui vous a empêché de voter est noté au procès-verbal (article 17).

Comment voter par correspondance à une AG de copropriété ?

Avec le formulaire joint à la convocation (modèle fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020), que tout copropriétaire peut utiliser (article 17-1 A de la loi) :

• le syndic doit le recevoir au plus tard trois jours francs avant la réunion ; envoyé par courriel à l’adresse qu’il a indiquée, il est présumé reçu à la date d’envoi (article 9 bis du décret) ;
• si une résolution est modifiée en séance, votre vote « pour » sur la version initiale vous rend défaillant sur cette résolution (article 17-1 A), donc libre de la contester ;
• si vous ou votre mandataire venez finalement à l’assemblée, le formulaire est écarté (article 14-1 du décret).

Comment donner un pouvoir pour l’assemblée générale ?

Vous pouvez confier votre vote à un mandataire, copropriétaire ou non (article 22 de la loi), par un écrit signé, avec ou sans consignes de vote.

• Trois délégations au plus par mandataire, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % des voix du syndicat.
• Exclus : le syndic et ses préposés, leurs conjoints, partenaires de PACS ou concubins, ainsi que les ascendants et descendants de chacun. Ils ne peuvent pas non plus présider l’assemblée.
• Un pouvoir « en blanc », sans nom, ne reste pas au syndic : il le remet en début de séance au président du conseil syndical ou, à défaut, à un membre du conseil ; sans conseil syndical ou en leur absence, au président de séance. C’est la personne qui le reçoit qui désigne le mandataire (article 15-1 du décret).

Chaque copropriétaire a autant de voix que de tantièmes de parties communes, la quote-part attachée à son lot. Celui qui en détient plus de la moitié voit ses voix réduites au total des autres (article 22).

Quelle majorité en AG de copropriété (articles 24, 25 et 26) ?

Exemples pour une copropriété de 10 copropriétaires et 1 000 tantièmes.

À l’article 24, avec 300 voix pour, 200 contre et 100 abstentions, la résolution passe.

Si la majorité n’est pas atteinte. Un projet qui échoue à l’article 25 mais recueille au moins un tiers des voix de tous (334 sur 1 000) est revoté aussitôt à l’article 24 (article 25-1). Pour les travaux d’économies d’énergie (article 25 f), un projet qui n’obtient pas ce tiers peut encore être adopté à l’article 24 par une nouvelle assemblée, convoquée dans les trois mois sur un projet identique (article 25-1). Un projet qui échoue à l’article 26 mais obtient l’accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous, est revoté aussitôt à l’article 25 (article 26-1).

Aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire de changer la destination de ses parties privatives ou leurs conditions de jouissance. Et si, au vu du règlement, supprimer le poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, cette suppression exige l’unanimité (article 26).

Procès-verbal d’AG : quel délai d’envoi et quel contenu ?

Le syndic notifie le procès-verbal, sans annexes, dans le mois qui suit l’assemblée (article 42 de la loi) aux opposants et aux défaillants, avec le résultat des votes et le texte de l’article 42 sur le délai de recours (article 18 du décret). Tout copropriétaire peut en demander une copie, que le syndic certifie (article 33 du décret).

Signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs, à la fin de la séance ou sous huit jours, il donne sous chaque question (article 17 du décret) :

• le résultat du vote ;
• les noms et voix des opposants, des abstentionnistes et des votants par correspondance devenus défaillants ;
• les réserves des opposants sur la régularité des décisions.

La feuille de présence y est annexée.

Comment contester une décision d’assemblée générale ?

Qui. Les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi). Opposant : vous avez voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée. Défaillant : vous étiez absent et non représenté. Cela s’apprécie résolution par résolution, et une abstention ferme le recours. Si vous l’envisagez, votez donc dans le sens que vous défendrez, et faites noter vos réserves au procès-verbal ; elles ne remplacent pas l’action en justice.

Quand. Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Si le syndic ne l’a jamais notifié, service-public.fr indique cinq ans. Passé le délai, la décision devient définitive, même irrégulière.

Comment. Un avocat, obligatoire, engage l’action devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. Motifs fréquents : convocation irrégulière, document manquant, majorité non respectée, vote hors ordre du jour. Inutile de prouver un préjudice quand la loi a été méconnue.

Sauf urgence, les travaux votés aux articles 25 et 26 attendent la fin de ce délai (article 42). Une annulation ne dispense pas de payer ses charges.

Les locataires sont-ils informés des décisions de l’AG ?

Les locataires n’ont pas de droit de vote propre, mais un copropriétaire peut leur confier son pouvoir. Le syndic doit en outre informer les occupants des décisions de l’assemblée (article 18 de la loi). Selon le décret du 15 décembre 2015 :

• dans les trois mois qui suivent l’assemblée ;
• pour les décisions qui touchent l’occupation ou les charges : entretien, travaux, diagnostics, personnel ou prestataires ;
• par un document affiché pendant un mois à l’emplacement prévu ou, s’il n’en existe pas, déposé dans chaque boîte aux lettres ou remis selon les modalités habituelles de distribution du courrier dans la copropriété (article 2) ;
• données personnelles anonymisées.

Sont exclues les décisions sur une saisie immobilière, sur un litige entre un copropriétaire et le syndicat, ou sur les prestations de gestion du syndic.