Quel est le rôle du conseil syndical en copropriété ?
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 résume ce rôle en une phrase : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale ; leur exécution est confiée au syndic, placé, lorsqu’il en existe un, sous le contrôle du conseil syndical (article 17). Le conseil ne décide lui-même que sur délégation de l’assemblée (articles 21-1 et 25 a).
Le conseil a donc deux rôles. Il assiste : il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toute question qui concerne la copropriété, quand on le consulte ou de sa propre initiative. Et il contrôle : il vérifie que le syndic gère correctement les comptes, les contrats et le budget.
L'assemblée générale
décide
- vote le budget et approuve les comptes
- désigne et révoque le syndic
- élit les membres du conseil syndical
Le syndic
exécute
- applique les décisions de l'assemblée
- administre et entretient l'immeuble
- représente le syndicat, y compris en justice
Le conseil syndical
assiste et contrôle
- donne des avis au syndic et à l'assemblée
- contrôle les comptes, les contrats et le budget
- décide seulement sur délégation de l'assemblée
lui confie l'exécution de ses décisions
l'élit, et peut lui déléguer certaines décisions
assiste le syndic et contrôle sa gestion
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
En principe, oui. Il peut toutefois ne pas y en avoir dans trois situations :
- L’assemblée générale décide de s’en passer. Il faut une délibération spéciale, votée à la majorité de l’article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Revenir sur ce choix demande la majorité de l’article 25.
- Personne n’est élu. Faute de candidat ou de majorité, le procès-verbal le constate et il est notifié à tous les copropriétaires dans le mois. Le juge peut alors désigner des membres, avec leur accord, ou constater qu’un conseil ne peut pas être institué.
- La copropriété est petite (articles 41-8 et 41-9) : au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices consécutifs. Le syndicat n’est alors pas tenu d’avoir un conseil syndical.
Qui peut être membre du conseil syndical ?
L’assemblée générale élit les membres parmi :
- les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants ;
- leurs conjoints et partenaires de PACS ;
- leurs représentants légaux et usufruitiers ;
- certains associés de sociétés propriétaires de lots, et les accédants ou acquéreurs à terme.
Une société copropriétaire siège par son représentant légal ou par une personne spécialement habilitée. Les concubins ne figurent pas dans la liste : ils ne peuvent pas être élus.
Le syndic, ses préposés et leurs proches (conjoints, partenaires, concubins, ascendants, descendants, frères et sœurs) ne peuvent pas siéger, même s’ils sont copropriétaires. Cette incompatibilité ne s’applique pas à un syndic non professionnel.
| Question | Réponse | Texte |
|---|---|---|
| Majorité pour élire ou révoquer un membre | Majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote immédiat à la majorité des voix exprimées si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires | Loi, art. 25 et 25-1 |
| Durée du mandat | 3 ans au plus, renouvelables | Décret, art. 22 |
| Président | Élu par les membres du conseil, parmi eux | Loi, art. 21 |
| Nombre de membres | Aucun minimum, sauf 3 membres pour recevoir une délégation de pouvoirs | Loi, art. 21-1 |
| Sièges vacants | Le conseil n’est plus régulièrement constitué au-delà d’un quart de sièges vacants | Décret, art. 25 |
L’assemblée peut aussi élire des suppléants, qui remplacent les titulaires dans l’ordre de leur élection.
Quelles sont les missions du conseil syndical ?
L’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise ce que le conseil contrôle : la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles les marchés et contrats sont passés et exécutés, l’élaboration du budget prévisionnel et son exécution.
Concrètement, le conseil syndical :
- prépare l’assemblée générale : l’ordre du jour est établi en concertation avec lui, et il peut y faire inscrire des questions ;
- donne son avis sur les dépenses importantes : l’assemblée fixe un montant de marchés et de contrats au-delà duquel le conseil doit être consulté, et son avis est alors joint à la convocation. Il n’existe pas de seuil légal : c’est l’assemblée qui le décide ;
- met en concurrence les contrats de syndic : avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, il compare plusieurs projets de contrat conformes au contrat type. L’assemblée générale qui précède peut l’en dispenser, à la majorité de l’article 25, si le conseil a fait inscrire cette question à son ordre du jour. Une désignation faite sans mise en concurrence reste valable ;
- est consulté en cas de travaux urgents : avant de demander une provision sans vote de l’assemblée, le syndic prend son avis ;
- rend compte chaque année à l’assemblée générale de l’exécution de sa mission, et ce compte rendu est joint à la convocation.
La mise en concurrence « tous les trois ans » souvent citée n’existe plus depuis le 1er juin 2020 : elle a été remplacée par une mise en concurrence avant chaque désignation d’un syndic professionnel.
Quels documents le conseil syndical peut-il consulter ?
À sa demande, et après en avoir informé le syndic, le conseil peut prendre connaissance et copie de toutes les pièces, documents, correspondances ou registres qui concernent la gestion du syndic et l’administration de la copropriété. Un ou plusieurs membres peuvent les consulter au bureau du syndic ou au lieu convenu avec lui. Le syndic lui met aussi à disposition une copie des relevés du compte bancaire du syndicat dès leur réception.
Avec un syndic professionnel, la copropriété dispose d’un espace en ligne sécurisé, sauf si l’assemblée générale l’a refusé à la majorité de l’article 25. Il comporte une partie réservée au conseil (décret du 23 mai 2019) : balances des comptes, relevés bancaires, liste des copropriétaires, procédures judiciaires en cours, carte professionnelle et attestations d’assurance et de garantie du syndic.
Si le syndic ne transmet pas les documents dans le mois, des pénalités de 15 € par jour de retard s’appliquent (décret du 7 octobre 2020). Elles sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et déduites lors de l’établissement des comptes définitifs. À défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire de condamner le syndic à les verser au syndicat.
Quels pouvoirs l’assemblée peut-elle déléguer au conseil syndical ?
Depuis 2020, l’assemblée générale peut confier au conseil syndical une partie de ses pouvoirs (articles 21-1 à 21-5 de la loi). Les conditions sont strictes :
- le conseil compte au moins 3 membres ;
- l’assemblée vote la délégation à la majorité de tous les copropriétaires (article 25) ;
- seules les décisions qui relèvent de la majorité simple de l’article 24 peuvent être déléguées ;
- ne sont jamais délégables : l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété imposées par la loi ;
- l’assemblée fixe le montant maximum des sommes que le conseil peut engager ;
- la délégation dure 2 ans au plus, renouvelable par un nouveau vote.
Le conseil décide alors à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas d’égalité. Chaque décision fait l’objet d’un procès-verbal signé par deux membres (article 21-1 du décret du 17 mars 1967), et le conseil rend compte de l’usage de sa délégation à l’assemblée qui approuve les comptes. Le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chacun des membres du conseil (article 21-4).
L’assemblée peut aussi déléguer ponctuellement une décision précise, nommément désignée, relevant de l’article 24 (article 25 a).
Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés (article 27 du décret de 1967). Le conseil peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et, sur une question particulière, demander l’avis technique d’un professionnel. Les dépenses nécessaires à sa mission sont des dépenses courantes d’administration, payées par le syndicat et réglées par le syndic.
Le règlement de copropriété, ou à défaut l’assemblée générale, fixe les règles de fonctionnement du conseil. Ni la loi ni le décret de 1967 ne fixent de fréquence de réunion. Compte tenu du caractère bénévole de la fonction, service-public.fr précise que seule une faute grave peut engager la responsabilité d’un membre.
Quelles sont les limites du conseil syndical ?
- Donner des ordres au syndic. Il assiste, contrôle et donne des avis ; les décisions appartiennent à l’assemblée générale, et leur exécution au syndic.
- Remplacer l’assemblée générale, sauf délégation expresse et dans ses limites.
- Désigner ou révoquer le syndic. C’est l’assemblée qui le fait, à la majorité de l’article 25.
- Agir en justice. Le conseil n’a pas de personnalité morale ; c’est le syndic qui représente le syndicat. Seul le président du conseil peut agir, dans quelques cas prévus par la loi : action contre le syndic sur délégation de l’assemblée, pénalités de retard, remise des pièces par l’ancien syndic.
Il dispose en revanche de leviers quand le syndic ne joue pas son rôle (voir aussi notre guide Le syndic ne répond pas : que faire ?) : il peut exiger la convocation d’une assemblée générale (si le syndic ne réagit pas dans les 8 jours d’une mise en demeure, le président du conseil la convoque lui-même) et demander la résiliation du contrat du syndic pour inexécution suffisamment grave.
